Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb in Deutschlands Großstädten – Was müssen Eigentümerinnen und Eigentümer beachten?

Airbnb gilt als eine weltweite Plattform, die dem Zweck der kurzfristigen Vermietung von Wohnraum dient. Dies ist vor allem der sogenannten Sharing Economy zuzuordnen, denn es geht unter anderem darum, Einheimische und Reisende miteinander zu verbinden.  

Grundsätzlich ergeben sich sowohl für Eigentümerinnen und Eigentümer als auch für die Reisenden selbst eine Vielzahl an Vorteilen durch die kurzfristige Vermietung über Plattformen wie Airbnb. Die Mietdauer ist kürzer und Mietpreise können demnach höher kalkuliert werden, denn der Mietpreis des jeweiligen Objektes muss nicht an die Preise der Stadt bzw. der Region angepasst werden. Eigentümerinnen und Eigentümer haben die Möglichkeit durch optimale Preissetzung und höchstmögliche Auslastung in der Hauptsaison höhere Umsätze zu erzielen als bei der Langzeitvermietung. Kurzzeitvermieter können folglich höhere Mieterträge und Renditen erzielen. Reisende sparen im Gegensatz zur Übernachtung im Hotel Kosten, haben die Möglichkeit während der Erkundung ihres Reiseziels in einem typisch einheimischen Apartment zu übernachten und können eine sterile Hotelatmosphäre umgehen. Leider geht die Vermietung über Airbnb nicht ausschließlich mit Vorteilen einher, denn die Lukrativität des Modells machen sich auch Investoren zum Vorteil und das führt dazu, dass Einheimische aus den Stadtzentren vertrieben werden und bezahlbarer Wohnraum rar wird. Wohnraum ist schließlich ohnehin schon teuer genug, besonders in Deutschlands beliebtesten Großstädten.  

 

Wie ist die rechtliche Situation in Deutschland?  

Einige Städte in der Bundesrepublik schränken die Kurzzeitvermietung ein und verlangen nach einer Registrierung, Zulassung oder Lizenz der Vermietenden, bevor das Eigentum inseriert- und Gäste aufgenommen werden dürfen. Grundsätzlich werden jene Gesetze und Strafen von den individuellen Kommunalverwaltungen der jeweiligen Städte festgelegt. 

 

Wir möchten im Folgenden auf die Vorschriften in einigen deutschen Großstädten eingehen, um Ihnen hier etwas Klarheit zu verschaffen.  

 

Kurzzeitvermietung in Berlin 

Das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVgB) verbietet und regelt die Nutzung von Wohnraum für nicht erlaubte und erlaubte Zwecke.

 

Privatzimmer: Privatzimmer in einer Hauptwohnung dürfen vermietet werden, sofern diese nicht mehr als 50% der Gesamtgröße der Wohnung ausmachen.  

Vermietung der gesamten Wohnung: Laut des Gesetzes können Gastgeberinnen und Gastgeber eine Genehmigung zur Kurzzeitvermietung bei dem zuständigen Bezirksamt beantragen. Das entsprechende Formular können Sie hier aufrufen. Die Registrierungsnummer muss schließlich im Inserat aufgeführt werden. 

 

Hierbei lässt sich weiterhin gliedern in Hauptwohnsitz und Zweitwohnsitz: Grundsätzlich darf der Hauptwohnsitz mit entsprechender Genehmigung kurzfristig vermietet werden, über die Dauer gibt es jedoch keine Bestimmung. Der Zweitwohnsitz hingegeben darf mit einer entsprechenden Genehmigung bis zu 90 Tage pro Jahr vermietet werden.  

Für bestehenden Wohnraum ist es derzeit kaum möglich eine entsprechende Genehmigung zu erhalten - für Gewerbeflächen, die andere Bewohner des Hauses nicht unmittelbar betreffen, ist der Erhalt der Genehmigung aussichtsreicher. 

Bitte lesen Sie genauere Informationen auf der Website des für Sie zuständigen Bezirksamtes nach.  

 

Kurzzeitvermietung in Frankfurt  

In Frankfurt gilt die Satzung der Stadt Frankfurt am Main über die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung und zu ähnlichen Zwecken (Ferienwohnungssatzung) vom 01.03.2018. Hier können Sie weitere Informationen nachlesen.

 

Generell wird für die Kurzzeitvermietung eine Genehmigung durch die Bauaufsicht benötigt, die bewilligt werden kann, wenn der Hauptwohnsitz temporär auf täglicher oder wöchentlicher Basis < 8 Wochen pro Jahr- oder nur ein einzelnes Zimmer vermietet wird. Voranstehendes muss durch die Gastgeberinnen und Gastgeber belegt werden können.  

Darüber hinaus gibt es die Option einer Ausgleichszahlung: Hierbei können Vermieterinnen und Vermieter die Genehmigung ohne die oben aufgeführten Einschränkungen erhalten. Allerdings können auch in diesem Fall Regulierungen hinsichtlich der Dauer oder Sonstigem festgelegt werden.  

 

Bitte beachten Sie auch, dass es in Frankfurt einen sogenannten Tourismusbeitrag gibt, über den Sie hier nachlesen können.

 

Kurzzeitvermietung in Hamburg 

Gastgeberinnen und Gastgeber, die über 50% ihrer Wohnung vermieten möchten, benötigen eine sogenannte Wohnraumschutznummer. Nach Erlangen der Schutznummer, was i.d.R. mit wenig Aufwand verbunden ist, kann die Wohnung bis zu 8 Wochen problemlos über die Plattform Airbnb vermietet werden. Sollten Eigentümerinnen und Eigentümer planen die Wohnung länger als 56 Tage zu vermieten, so können nach Ablauf der 8 Wochen weitere Genehmigungen beantragt werden, die jedoch kostenpflichtig sind. Bitte lesen Sie hierzu bei dem für Sie zuständigen Bezirksamt nach.

 

Kurzzeitvermietung in Düsseldorf 

Am 29.08.2019 wurde vom Düsseldorfer Stadtrat eine verschärfte Wohnraumsatzung verabschiedet, welche die Tagesvermietung von Ferienwohnungen über Plattformen wie Airbnb etc. untersagt.  

Sondergenehmigungen sollten jedoch grundsätzlich möglich sein.

 

Kurzzeitvermietung in Köln 

In Köln wird eine Genehmigung benötigt, wenn mehr als 50% der Wohnfläche kurzfristig für über 90 Tage im Jahr vermietet werden. Für Studierende ergibt sich hierbei eine Ausnahme von bis zu 180 Tagen im Jahr.  

Wichtig: Ab dem 01.07.2022 muss Wohnraum, der kurzfristig vermietet werden soll, unabhängig von der Dauer der stattfindenden Kurzzeitvermietung bei der Stadtverwaltung registriert werden. Das Inserat muss dann online mit einer sogenannten Wohnraum-Identitätsnummer ausgewiesen werden.  

 

Bitte machen Sie sich darüber hinaus mit der Kulturförderabgabe bekannt.

 

Kurzzeitvermietung in München  

In München gestaltet sich die Kurzzeitvermietung ähnlich wie in Hamburg – mehr als 50% der Wohnfläche dürfen bis zu 8 Wochen ohne Genehmigung über entsprechende Plattformen untervermietet werden. Sollten Eigentümerinnen und Eigentümer Wohnraum über eine längere Dauer untervermieten wollen, so müssen sich diese eine Erlaubnis bei den entsprechenden Behörden holen, die an bestimmte Bedingungen gekoppelt ist.  

 

Welche Alternativen gibt es? 

Alternativ zur Vermietung auf Tages- oder Wochenbasis, bietet sich die Möglichkeit der befristeten Vermietung zum tatsächlichen Wohnen. In diesem Zusammenhang gelten die Regulationen des jeweiligen Bundeslandes.  

Generell kann von einer Wohnnutzung ausgegangen werden, wenn der Mietvertrag für mehr als sechs Monate geschlossen wird. Jedoch muss hierbei beachtet werden, dass Mietverträge nur unter bestimmten Voraussetzungen befristet werden dürfen. Begründungen für ein befristetes Mietverhältnis könnten z.B. sein, dass der Eigentümer die Wohnung anschließend selbst nutzen, abreißen, umfassend umbauen/modernisieren - oder seinen Mitarbeitenden zur Verfügung stellen möchte.  

 

Sie suchen eine Hausverwaltung für die kurzfristige Vermietung Ihres Eigentums?  

Im Gegensatz zu der herkömmlichen Verwaltung ist der verwalterische Aufwand bei der Kurzzeitvermietung deutlich höher. Grundsätzlich bieten wir die von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH die Verwaltung für Short-Term Rentals an. Wichtig ist, dass alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen und Vorschriften beachtet werden. Für weitere Informationen kontaktieren Sie uns gerne.