Die WEG-Reform (Wohnungsmodernisierungsgesetz) gilt seit dem 01.12.2020 und geht mit einer Vielzahl an Änderungen einher. Ein wesentlicher Bestandteil der WEG-Reform betrifft die baulichen Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum.
Was lässt sich unter baulichen Veränderungen verstehen?
Als bauliche Veränderung gilt jede vom Aufteilungsplan abweichende permanente und grundlegende Transformation des gemeinschaftlichen Eigentums. Voranstehendes betrifft vor allem Bauwerke, aber auch unbebaute Grundstücke. Wie sich in diesem Zusammenhang und im Rahmen der WEG-Reform Beschlussgrundlagen und Stimmanteile gestalten, soll nachstehend geklärt werden.
Hierbei wird von nun an zwischen privilegierten baulichen Veränderungen und anderen baulichen Veränderungen unterschieden.
Welche Mehrheit entscheidet und wie setzen sich Kostenverteilungen zusammen?
Für jede bauliche Veränderung ist ein Beschluss und somit eine Beschlussgrundlage notwendig. Hieran hat sich durch die WEG-Reform nichts verändert. Im Rahmen der WEG-Reform reicht nun in der Regel eine einfache Mehrheit derjenigen Eigentümer aus, die an einer Eigentümerversammlung teilnehmen. Eigentümer können in Präsenzform teilnehmen, online (nach vorherigem Beschluss) oder aber von einem Vertretungsberechtigten vertreten werden.
Generell gilt, dass die baulichen Veränderungen nun mit einer einfachen Mehrheit beschlossen werden können. Hierbei müssen jedoch folgende zwei Abstimmungsszenarien beachtet werden.
A) Wenn 2/3 der Eigentümer, die auch über die Hälfte der Miteigentumsanteile besitzen, für eine Veränderung stimmen, so müssen die Kosten von allen Eigentümern getragen werden. In diesem Zusammenhang wird allerdings vorausgesetzt, dass die Kosten für die Maßnahmen verhältnismäßig sind. Außerdem sind Kosten von allen Eigentümern zu tragen, wenn sich die Belastung einer Investition, durch Erträge, innerhalb eines bestimmten Zeitraums wieder einbringen lässt.
B) Es stimmen mehr als die Hälfte der MEA aber weniger als 2/3 der Eigentümer (und 50% der MEA) für eine Maßnahme. In diesem Fall tragen die Kosten der Maßnahme und deren Folgekosten nur die Eigentümer, die auch mit Ja abgestimmt haben. Das hat zur Folge, dass ein “Trittbrettfahrerverhalten” im Sinne einer taktischen Abstimmung möglich ist. Dieser Effekt ist sicherlich nicht wünschenswert - wird aber dazu führen, dass einige Maßnahmen aus Angst der Eigentümer die Kosten mit einer geringen Mehrheit alleine tragen zu müssen, gar keine Mehrheit in der Abstimmung findet. Oder es können Eigentümer gezielt offene Abstimmungen ausnutzen und Ihre Stimme zurückzuhalten. Ferner haben Eigentümer, die bevollmächtigt sind, noch mehr Möglichkeiten sich individuelle Vorteile zu verschaffen. Leider sind dies unerwünschte Nebeneffekte, die der Gesetzgeber außer Acht gelassen hat. Empfehlenswert ist es daher über bauliche Veränderungen schriftlich oder per Abstimmungstool abstimmen zu lassen, um entsprechende taktische Verhaltensanpassungen zu minimieren. Ganz zu verhindern ist dies jedoch nicht. Sofern ein vertrauensvolles Verhältnis unter den Eigentümern herrscht, kann jedoch im Rahmen einer entsprechenden Diskussion im Vorfeld der Abstimmung auf eine 2/3 Mehrheit vertraut werden.
Was lässt sich unter privilegierten baulichen Veränderungen verstehen?
Privilegierte Maßnahmen sind diejenigen, die auch ohne Mehrheit der Eigentümer, individuell durchgesetzt werden können. Hierbei wird vorausgesetzt, dass derjenige, der eine solche Veränderung durchführen möchte, auch für die Kosten aufkommt. Gegebenenfalls können in diesem Zusammenhang die Gemeinschaft der Eigentümer und einzelne Mieter, die sich nicht finanziell an dem Vorhaben beteiligen, von der Nutzung der baulichen Veränderung ausgeschlossen werden.
Die nachstehenden vier Maßnahmen werden vom Gesetzgeber als privilegiert erachtet.
Als privilegierte Maßnahmen gelten barrierefreie Aus- und Umbauten, die Herstellung oder Verbesserung der Ladeinfrastruktur zur Schaffung und Vorantreibung von Elektromobilität, Einbruchschutzmaßnahmen und Maßnahmen, die die Telekommunikation vereinfachen und beschleunigen.
Ein Anspruch besteht im Hinblick auf das ‘ob’. Wie ein solches Vorhaben letztendlich durchgeführt wird, sollte im Rahmen der Eigentümerversammlung beschlossen werden.
Was lässt sich unter anderen baulichen Veränderungen verstehen?
Als andere bauliche Veränderungen gelten diejenigen, die über Instandhaltung, Instandsetzung, sprich über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehen und nicht zu den privilegierten Maßnahmen gehören.
Sollte kein Mehrheitsbeschluss gefasst werden bzw. die Gemeinschaft entscheidet sich gegen eine Maßnahme, so kann eine gerichtliche Beschlussersetzungsklage gestellt werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft, als vollrechtsfähiger Verband kann also von einem einzelnen Eigentümer vor Gericht verklagt werden und das Gerichtsurteil würde dann den verweigerten Beschluss ersetzen. Bei einem Negativbeschluss kann der einzelne Eigentümer den Beschluss anfechten, wenn er tatsächlich unangemessen benachteiligt wird.
Konnten wir noch nicht all Ihre Fragen klären?
Sollten Sie weitere Fragen zu dem Thema WEG-Reform haben, so kontaktieren Sie uns gerne. Wir, die von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH versuchen stets auf dem neusten Stand zu bleiben und bemühen uns unsere Eigentümer und Leser mit den aktuellsten Themen rund um die Immobilienwirtschaft zu versorgen.
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Eckner (Mittwoch, 23 Dezember 2020 19:28)
Einbau einer Split Klimaanlage
Ist die Montage auf dem Dach oder an der Fassade inkl. der leitungsführung nach neuem Weg nach 12-2020 mit
Einfacher mehrheitsanteil ca 60 Prozent
Zu genehmigen oder müssen alle Eigentümer der Weg mit Ja stimmen
Vielen Dank für eine Information
von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH (Samstag, 02 Januar 2021 09:47)
Bitte beachten Sie, dass wir hier keine rechtlich verbindlichen Auskünfte erteilen können. Grundsätzlich erfüllen Kernbohrungen und sichtbare Außenelemente einer Klimanalage an der Fassade die Charakteristika einer baulichen Veränderung.
Bei einer Abstimmung mit 60% Ja-Stimmen, könnte die Maßnahme genehmigt werden, jedoch müssten die Kosten und Folgekosten die zustimmenden Eigentümer alleine tragen.
F. Werner (Dienstag, 06 Juli 2021 08:58)
Guten Tag,
kann ein Eigentümer in einer kleinen Wohnanlage den Einbau einer Gasversorgung, Gasleitung, Ifrastruktur im Haus, Gasheizkörper in seiner Wohnung, verlangen. Das Haus wird seit 35 Jahren mit Strom beheizt.
Gruß F. Werner
Gerd (Freitag, 15 Oktober 2021 17:26)
Sind Kernbohrungen an einer Wand im Bereich des Sondereigentums am Stellplatz in einer Gemeinschaftstiefgarage zum Anbringen von Fahrzeugzubehör oder Ladeeinrichtungen für PKW "bauliche Veränderungen"?
Antonia P. (Montag, 18 Oktober 2021 08:56)
Sehr geehrter Gerd,
grundsätzlich sind Kernbohrungen bauliche Veränderungen gem. § 20 WEG. Entsprechend sollte ein Beschlusstext auch die Kernbohrung umfassen.
Ihre von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH
Gerd (Samstag, 30 Oktober 2021 12:02)
Vielen Dank für die Antwort,
im alten WEG(2017) steht
"§ 22 Besondere Aufwendungen, Wiederaufbau
(1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder
Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden,
wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1
bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines
Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden."
Wenn ich also an meinem Stellplatz Kernbohrungen zum Aufhängen von Zubehör oder Befestigen eines "Ladegerätes" angebracht habe, ohne andere Wohnungseigentümer in ihren Rechten einzuschränken, so ist dies meiner Meinung nach nicht zustimmungspflichtig.
Sehe ich das richtig so?
von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH (Montag, 01 November 2021 14:39)
Sehr geehrter Gerd,
ob durch die Kernbohrung andere Eigentümer ggf. beeinträchtigt werden, können wir leider nicht aus der Ferne beurteilen und auch nicht rechtssicher beantworten. Wir empfehlen dies mit Ihrer WEG-Verwaltung zu besprechen oder ggf. anwaltliche Beratung zu beanspruchen.
Ihre von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH
Gerd (Mittwoch, 03 November 2021 10:39)
Vielen Dank für die Mitteilung.
Siebert (Donnerstag, 07 April 2022 18:37)
Guten Tag,
Einige aus der Eigentümergemeinschaft möchten auf dem Gemeinschaftseigentum-Grundstück eine Terasse/Grillplatz errichten. Wie sieht hier die Gesetzgebung aus? Bedarf es einem Mehrheitsbeschluss bzw. müssen nicht alle Eigentümer die auf der Versammlung sind zustimmen, da es sich um eine bauliche Veränderung handelt? Denn eine Terasse/Grillplatz ist kein Instandhaltung, Instandsetzung, Erhaltungsmaßnahmen oder eine Privilegierte bauliche Veränderung. Was sagt das neue WEG gesetzt ?
Bitte um umgehende Info
von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH (Freitag, 08 April 2022 08:13)
Guten Tag,
wir bitten Sie die Fragestellung mit Ihrer WEG-Verwaltung oder einem Fachanwalt zu besprechen. Es ist ggf. auch baurechtlich zu bewerten.
Die folgende Antwort ist allgemein zu verstehen und beinhaltet keine Rechtsauskunft.
Bauliche Veränderungen können mit einer einfachen Mehrheit beschlossen werden. Es gilt entsprechend § 21 WEG (siehe https://dejure.org/gesetze/WEG/21.html):
Bei dem Bau einer Terrasse könnte davon ausgegangen werden, dass der Nutzen allen Eigentümern zugute kommt. Ferner wäre hinsichtlich der Kostentragung zu beachten, dass nur alle Eigentümer die Kosten tragen, wenn mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und mehr als 50% der Miteigentumsanteile dafür stimmen. Der Beschluss kann jedoch schon durch eine einfache Mehrheit zustande kommen - sofern niemand gem. & 20 (4) WEG unbillig benachteiligt wird.
B. Hennig (Donnerstag, 12 Mai 2022 22:20)
Sehr geehrte Von Kathen HV+Immobilien,
wir sind eine kleine WEG mit 5 Einheiten und 4 Eigentümern. Wir sind Eigentümer einer Einheit und haben 360/1000MEA. Wir sind die einzigen, die den neuen Glasfaseranschluss (Planungsphase läuft) nutzen möchten.
Für die anstehende ETV müssen wir einen Beschlussantrag über eine privilegierte Maßnahme auf die Tagesordnung setzen lassen, richtig?
Muss hierfür eine einfache Mehrheit herbeigeführt werden? Kann diese dadurch begünstigt werden, indem wir die Kosten, die inhouse für den Anschluss vom Hausübergabepunkt bis in unsere Wohnung entstehen, voll übernehmen? Unter Ausschluss der Nutzung durch die anderen Eigentümer.
Unsere Bedenken: wir erhalten keine Mehrheit, weil die anderen Eigentümer Angst vor Kosten haben..
Über Ihre Einschätzung würde ich mich sehr freuen.
Viele Grüße
B. Hennig
von Kathen Hausverwaltung + Immobilien GmbH (Freitag, 13 Mai 2022 10:24)
Sehr geehrter Herr Henning,
der Hausanschluss wird vermutlich kostenlos angeboten. Das wäre vor dem Beschlussantrag abzustimmen - auch die Frage, ob Sie Eigentümer der Zuleitungen zu den Wohnungen werden würden oder einen Vertrag mit einem Anbieter abschließen, der die Rechte behält. Die Leitungsverlegung vom Hausanschluss zu Ihrer Wohneinheit sollte in der Regel auch durch Sie gezahlt werden (in Sternform). Bitte prüfen sie auch die Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung.
Frau Klein (Mittwoch, 19 Oktober 2022 10:15)
Guten Tag
unser Verwalter geht nur nach alten WEG-Recht vor, und die Eigentümer machen das was die Verwaltung sagt.
meine Antragsbegründung
Aus Gründen das mein Ehepartner ist teilweise und fortlaufend immer öfters auf Rollstuhl angewiesen. Nach eingehender Prüfung des Eingangsbereich /Treppenhauses, ist ein, Barriere reduzierender Umbau des gemeinschaftlichen Eigentums, zur Wohnung im EG. Links, technisch nicht umsetzbar ist, eine Rollstuhlrampe oder Lift im Treppenhaus, zu errichten.
Es wird beantragt, dass der/die Wohnungseigentümer der Wohnung im Erdgeschoss (EG) über den Zugang zum Hof/Garten, ein barrierefreier Zugang zu der genannten Wohnung, über das vorhandene (Fenster im Kindezimmer) nach § 20 Abs. 1 u. 2, Punkt 1 bis.4 des (WEG-neu) geschaffen wird.
kosten werden auch vollständig von uns übernommen
mfg: Klein
Martin Lutze (Freitag, 28 Oktober 2022 22:08)
Ich bin Mitglied einer WEG mit drei Eigentumseinheiten zu je ein Drittel Anteil. Brauche ich für die Bohrung der beiden Brunnen für eine Grundwasserwärmepumpe die Genehmigung der anderen Miteigentümer? Die Bohrungen sollen auf der Gartenfläche, an der ich Sondernutzungsrechte habe, vorgenommen werden.
Bernie (Sonntag, 20 November 2022 18:58)
Wir haben folgendes Problem.
7 Wohnungen, alle mit Gasthermen (pro Wohnung immer 1 Therme).
Die Gasthermen sind in 2024 30 Jahre alt und es gibt kaum noch Ersatzteile dafür.
Nun ist bei uns eine Gastherme nicht mehr zu reparieren, laut Fachfirma.
Wir würden selbstverständlich eine neue Gastherme einbauen lassen, aber da gibt es technisch das Problem, das die "neuen Gasthermen" mit einem anderen Prinzip arbeiten.
Sprich, ein muss die alte Abgasleitung ausgetauscht und gegen eine neue Leitung ersetzt werden. Das wäre bauseits zu machen. und könnte aus den Rücklagen bezahlt werden. Leider und nun kommt der entscheidende Punkt, können die "alten Thermen" nicht an diese neue Leitung angeschlossen werden, da wie bereits erwähnt, die neuen Thermen auf einem anderen Prinzip basieren.
Nun müssten alle Eigentümer ihre Thermen austauschen und auf die "Neuen Thermen umstellen. Erwähnt sei hier, dass die jetzt vorhanden Thermen 28 Jahre alt sind und natürlich kurz oder lang ebenfalls ausfallen werden (sind Baujahr 1994 und somit 28 Jahre in Betrieb!. Wir haben 2 Stränge, wobei ein Strang schon einmal auf die neuen Thermen umgebaut worden ist. Dort haben sich die Eigentümer (3) geeinigt und ihre Thermen umgestellt.
Somit blieben nur noch die 4 Eigentümer des 2. Stranges, wobei wir 2 Wohnungen davon besitzen und den Umbau natürlich befürworten müssen, da unsere Mieterin bereits über ihren Rechtsanwalt Mietminderung usw. angekündigt hat, da sie im "Kalten" sitzt.
Was machen wir, wenn es zu keinem Mehrheitsbeschluß kommen sollte? Schließlich kostet so eine Therme ca. €3000 für jeden Eigentümer und sind Sondereigentum jedes einzelnen Eigentümers.
Grüße von Bernie
Monika Hoyer (Mittwoch, 22 Februar 2023 16:43)
Guten Tag,
in unserer WEG möchte jemand, dass alle Fliegengitter bekommen und dann auch alle dafür bezahlen müssen. Wir möchten z.B. keine Fliegengitter, weil die Folgekosten aufgrund der sandigen Umgebung von uns als sehr hoch eingeschätzt werden. Von einer Amortisation kann aufgrund der zu erwartenden hohen Reinigungs- und Wartungskosten (es ist eine Ferienanlage mitten in den Dünen) nicht die Rede sein. Weiter haben wir auch keine Probleme mit Fliegen und Mücken - somit auch keinen Nutzen. Greift hier die Verhältnismässigkeit oder müssen es nur die zahlen, die mit "JA" stimmen? Bzw. was bedeutet es, dass etwas verhältnismässig ist?
Gruß und Dank, Monika Hoyer