Der Bevölkerungszuwachs der vergangenen Jahre in der deutschen Hauptstadt führt zu einem Anstieg der Mietpreisentwicklung am Berliner Wohnungsmarkt. Darüber hinaus führen reduzierte Haushaltsgrößen zu einem steigenden Wohnraumbedarf. In diesem Zusammenhang muss ein Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geschaffen werden, um den immer teurer werdenden Preisen für Wohnraum entgegenzuwirken. Welchen Einfluss hat der Berliner Mietendeckel?
Das Gesetz zur Mietbegrenzung (Artikel 1 MietenWoG Bln)
Das Gesetz zur Mietbegrenzung im Berliner Wohnungswesen trat am 23. Februar 2020 in Kraft und sorgt für zahlreiche Kritik, sowohl auf Mieter- als auch auf Vermieterseite. Das Gesetz soll erst einmal für fünf Jahre steigende Mieten verhindern. Der Mietendeckel hat einen erheblichen Einfluss auf die Markt- und Bestandsmieten und demnach einen starken Einfluss auf Immobilienwerte in Berlin.
Kritik an der Mietpreisobergrenze
Statements von Experten weisen darauf hin, dass eine Mietpreisobergrenze mit negativen Folgen einherginge. Gemäß einer Stellungnahme des ZIA, sei der Gesetzestext zur Mietbegrenzung nicht rechtmäßig und verstoße gegen Vertrags- und Eigentumsfreiheit. Darüber hinaus verfüge Berlin über keine entsprechende Gesetzgebungskompetenz.
Ferner orientiert sich die Mietobergrenze an den Werten des Mietspiegels von 2013 und es gibt keine Aufschläge für Denkmalschutz, Luxusausstattung, Möblierung oder kleinere Wohnungen.
Die Lageeinteilung und damit Preisaufschläge, gestalten sich recht fragwürdig: Eine befahrene Hauptstraße in Charlottenburg gilt als gute Lage, wohingegen Straßen in der Nähe des Potsdamer Platzes als einfache Wohnlagen beschrieben werden. Auf die “Mikrolage” wird keine Rücksicht genommen – eine höchst ungerechte Einteilung. Die fünf vorgesehenen Zusatzmerkmale sorgen auch für keine gerechte Bewertung – so ist z.B. bei denkmalgeschützten Immobilien gar kein Energieausweis notwendig, somit kann dieser auch nicht als Positivmerkmal herangezogen werden und denkmalgeschützte Immobilien werden gegenüber anderen Immobilien diskriminiert, obwohl sie eine entsprechende Aufwertung erfahren sollten. Wie im Sozialismus üblich, wird alles in einen “Topf geworfen”.
Besonders die Vertragsgestaltung über Wohnraum sorgt auf Mieterseite für starke Unsicherheit, sofern es Wohnungssuchenden überhaupt gelingt, am ohnehin vom Nachfrageüberhang geprägten Berliner Wohnungsmarkt fündig zu werden. Hierbei setzen Vermieter im Rahmen der Vertragsgestaltung auf eine Rückzahlung der Differenzbeträge und eine höhere “Schattenmiete”, sollte das Gesetz zur Mietpreisbegrenzung nicht verfassungskonform sein.
Ferner wird in zuvor rechtmäßig abgeschlossene Verträge eingegriffen. So konnten kleinere Wohnungen gem. Berliner Mietspiegel 2019 für über 13 €/m² rechtmäßig vermietet werden. Dieselben Wohnungen sind laut Berliner Mietendeckel nur noch für ca. 6,50 €/m² ab dem 22.11.2020 zu vermieten. Die wirtschaftlichen Folgen solcher Eingriffe sind fatal. Das Potenzial für Kreditausfälle ist groß.
Mittel- und langfristige Folgen des Berliner Mietendeckels
Eine Wertänderung von Immobilien und geringere Renditen führen vor allem auf Investorenseite zu Ungewissheit. Instandsetzungen, Instandhaltungen und Modernisierungen können in diesem Zusammenhang künftig vernachlässigt werden und die Investitionsattraktivität lässt nach. Langfristig können mangelnde Instandhaltungsmaßnahmen zu einem Verfall von Immobilien führen.
Unter dieser Entwicklung leidet auch die Baubranche und kleinere Handwerksbetriebe. Aufgrund wegfallender Aufträge oder nicht zahlungsfähiger Auftraggeber, sorgen zuvor in Boomzeiten aufgebaute Überkapazitäten für das Risiko, die Arbeitslosigkeit zu erhöhen oder zur Insolvenz zu führen.
Der Mietendeckel sorgt zwar für niedrigere Mieten, vernachlässigt hierbei allerdings den Entwicklungsprozess von Wohnimmobilien.
Für private Eigentümer könnte der Berliner Mietendeckel existenzbedrohende Auswirkungen haben. Dies kann vor allem eine Schwächung der privaten Altersvorsorge zur Folge haben und Vermieter zum Verkauf ihrer Immobilien zwingen.
Teilweise reichen die reduzierten Mieteinnahmen nicht mehr aus, um eine Anschlussfinanzierung in ausreichender Höhe zu erhalten. Mit dieser Unsicherheit sind hohe administrative Kosten verbunden. Informationsschreiben, Verhandlungen und Neubewertungen müssen in diesem Zusammenhang berücksichtigt werden und auch der Faktor Zeit spielt eine erhebliche Rolle. Eine schnelle Entscheidung über die Rechtmäßigkeit der Mietpreisobergrenze könnte diese Kosten vermeiden und Risiken für Rezessionen verhindern.
Durch reduzierte Mieten können zum Teil die Kreditzinsen nicht mehr bedient werden und die Gefahr einer Bankenkrise besteht, sollten berlinweit im November die Mieten herabgesetzt werden. Auch durch die Coronakrise bedingt sind die Kreditausfallrisiken derzeit hoch. Der Mietendeckel sorgt für weitere Unsicherheit und bürgt das Potenzial eine lokal ausgelöste Banken- und Immobilienkrise zu verursachen. Die vorgesehenen Härtefallanträge greifen nur unzureichend.
Der administrative Aufwand für Eigentümer und Verwaltungen ist durch den Mietendeckel extrem hoch. Pro Mieter sind mehrere Schreiben und zum Teil Vor-Ort-Besichtigungen notwendig. Porto- und Papierkosten sind neben dem erhöhten Personalaufwand durch die Verwaltungen zu tragen. Oftmals prozentual vereinbarte Verwalterhonorare sinken jedoch gleichzeitig durch fallende Mietpreise. Um es überspitzt auszudrücken, muss Personal eingestellt werden, um die bürokratische Beschäftigungstherapie zu bewerkstelligen, nur um anschließend aufgrund der höheren Kosten und den geringeren Einnahmen Personal entlassen zu müssen - “Sozialpolitik von der besten Seite”.
Dem Nachfrageüberhang muss entgegengewirkt werden, indem neuer Wohnraum geschaffen wird. Dies setzt voraus, dass Bauvorhaben genehmigt werden und die Bauaktivität in Berlin steigt. Leerstandsquoten liegen aktuell unter einem Prozent. Ein reduzierter Mietzins und mangelnde Bauaktivität, bewirken weiterhin eine hohe Nachfrage und keineswegs eine nachhaltige Lösung, die zu einem Gleichgewicht führt.
Zusammenfassend kann gesagt werden, dass jeder Tag mit dem Berliner Mietendeckel zu extrem hohen wirtschaftlichen Verlusten und sehr großer Unsicherheit führt - mal abgesehen vom Konfliktpotenzial zwischen Mietern und Vermietern. Auch den Mietern ist keineswegs geholfen, denn gerade die Geringverdiener profitieren kaum von einer Herabsenkung der Miete, da diese in der Regel schon in günstigen Wohnungen leben – vielmehr wird die Chance für Geringverdiener eine geeignete Wohnung zu finden, dramatisch reduziert, da diese durch die steigende Nachfrage mit Mietinteressenten mit hervorragender Bonität “konkurrieren”. Als Verwaltung können wir den vielen Mietinteressenten kaum behilflich sein – oftmals mit tragischen Einzelschicksalen. Der Mietendeckel subventioniert die gutverdienenden und benachteiligt die geringverdienenden Mietinteressenten. Um Ausweichverhalten der Vermieter zu vermeiden, sind weitere regulatorische Maßnahmen und Strafen notwendig – ein politischer Irrweg, der in den Wohnungssozialismus führt und leider niemanden hilft.
Kommentar schreiben